usdt官网:香港传真 | “远水”与“近火” 《长策》报告解答43万房屋供应

观点地产网 香港土地房屋的供求矛盾一向颇为严峻,亦成为社会发展中众多问题的症结。如何有效地、长远地解决成为非常重要的课题。

2014年香港运输及房管局公布《长远房屋策略》,是自1998年以来首份在房屋方面的长远策略性文件。《长策》在主要策略性方向上针对公屋提供、资助出售单位、土地供应和私人住宅物业几个方面,扭转房屋供求失衡的局面。

此后根据《长策》,政府会每年更新长远房屋需求推算,订定逐年延展的10年房屋供应目标,以顾及随时间而改变的各种社会、经济及市场情况,并按需要适时作出调整。

12月8日下午,港府发表《长远房屋策略2021年周年进度报告》,运输及房屋局局长陈帆、常任秘书长王天予、副秘书长张赵凯渝,及发展局副秘书长丘卓恒出席记者会。

新报告中,将未来十年总房屋供应目标维持于大约43万个单位,包括30万个公营房屋单位目标。

陈帆表示,政府已觅得土地提供33万个公营房屋单位,当中三分之一预计在首5年落成,另外三分之二预计会在后5年落成,可满足未来10年30万个公营房屋单位的需求。

根本:觅地、造地、建屋

报告指出,根据最新推算,2022/23至2031/32年度的未来10年总房屋供应目标,维持在大约43万个单位,这与去年公布的10年供应目标相同。

公私营房屋比例也维持在7:3,因此公营房屋供应目标为30.1万个,私营房屋供应目标为12.9万个单位。据了解,自2018年《长策》年度更新以来,公私营房屋新供应比例由6:4调整至7:3,并维持至今。

报告中指出,按照“供应主导”和“灵活变通”两项调整策略,这个供应目标根据不同需求因素的量化推算而订,而非当时的土地供应量。

事实上,过往《长策》便因采用现时住户数目增长的推算方法,忽略过往供应短缺等问题,其供应目标和需求数据受到社会各界的争议。

陈帆介绍称,总房屋需求的推算机制主要包括四个主要因素:住户数目的净增长;受重建影响需要寻找新居所的住户;“不适切居所”(即居住环境欠佳)的住户;第四为其他因素,包括外来学生等流动人口。“将这些估算加起来,得出来未来10年公私营房屋需求是43万个。”

至于最重要的供应问题,陈帆有意强调政府的执行力,传递信心:“现届政府做了相当多的工作,其中在觅地方面下了相当多的功夫”,得到的成果是--“自2014年公布《长策》以来,我们在去年首次觅得足够满足未来10年公营房屋需求的土地。”

相比较2017年度找到的土地只能兴建23.7万个公营房屋单位,今天觅得的350公顷土地已经足够兴建33万个公营房屋单位,较去年增加了1.4万个单位,也可以覆盖未来10年30万个公营房屋供应目标。

具体在执行中,陈帆亦直言:“当然也必须承认,在发展过程中可能出现未能预知的变数。但无论如何,政府各相关部门会尽最大的努力在土地改划、收地、工程建设等全速推进。”

据悉,以单位数目计算,上述公屋供应主要来自新发展区及大型发展项目(约占39%)、用地改划(约占36%),以及其他项目(约占25%)。报告又提到重建石篱中转屋、房委会4个工厂大厦及西环�和马头围�,预计可提供大约1.4万个单位,对应该年新增的公营房屋单位。

但值得注意的是,这些重建单位实现供应需时较长。其中,石篱中转屋预期于2028年完成重建,提供约1600个单位;4个工厂大厦可望于2031年及以后提供约4800个单位;此外,重建西环�和马头围�这两幅非常难得的市区用地预计可提供5000个单位,房委会正进行检视,争取将周边的土地纳入重建地盘。

私营房屋方面,正如《2021年施政报告》所述,政府争取未来10年准备好约170公顷土地,并透过卖地及港铁铁路物业招标为市场提供可兴建约10万个单位的用地。但目前由于尚未计及市区重建局项目和其他私人土地发展项目,尚未觅得足够土地。

整体而言,政府会继续推进多个大型项目,例如洪水桥厦村新发展区、元朗南发展区、小河湾车厂地盘部分上盖的发展,以及落实多个策划中的项目,包括新田落马洲发展枢纽、新界北新市镇和文锦渡以及交椅洲人工岛等。

至于着眼长期拓地的明日大屿计划,以及新提出的北部都会区发展进展,发展局副秘书长丘卓恒指,明日大屿正进行研究计划;而北部都会区需时发展,有不少工程及规划已在进行中,预计区内4成房屋供应可在未来10年入伙。

从长远来看,中长期持续推进上述项目,加上北部都会区可供应16.5万-18.6万个单位,2031年、2032年及其后的10年-15年的总供应可高达56.5万-68.6万个单位。

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“当供应和需求配合起来,到十年后,基本上房屋的供应是能够满足需求,轮候公屋以及其他的情况应该会得以纾缓。”

同样,要解决“不适切居所”住户数量得不到舒缓的问题,陈帆表示:“最根本都是觅地、造地、建屋,因为这才是长远解决居住的房屋。在短时间,我们所做的任何措施,都是纾缓,都是过渡性的安排。”

时间表、短期供应

但相比“远水”,大众更关心的无疑是“近火”。

关于公屋供应的时间表,第一个五年仅落成1/3,第二个五年落成2/3。陈帆解释称,因为由生地变成熟地,到变成公营房屋,需要视乎土地可以动工的时间,大概需要10年的时间。

“当然,明白现时供应较紧绌,市民需求殷切,当局会加快力度,压缩法定的程序、造地的过程以及建屋的流程,希望尽快将更多的房屋落成。”

当被问到有关后5年目标是否有更为具体的计划和时间表,落成量会否太乐观,丘卓恒表示,有关工程仍处于改划和研究阶段,未开始建屋程序,因此时间上未能确实。他表示,目前估算是按现行基础而订,希望可籍精简程序和技术改善等工作,加快相关工程的发展空间。

至于较短期的私营房屋供应,根据2021年9月底的最新推算,未来3至4年一手私人住宅物业市场的供应量预计约为 9.4万个单位,较去年数字稍为增加2000个。

而近期发展商倡兴建私人资助房屋一事亦受到关注。据了解,近期新世界发展再宣布拟推出首个非牟利的私人资助房屋项目,以市价约五折至六折出售,配合其“上车易按揭”,买家可以楼价5%上车。

陈帆表示,根据居屋的条款出售,港府对任何可以帮助市民置业的措施表示欢迎;私营机构提供私营居屋,定位将会是私楼,亦是一种资助出售房屋,亦运用在补地价上。而上述计划在商讨阶段,未能提供补地价问题等的更多详情。

其补充道,目前为止仅新世界有接触政府,欢迎其他发展商接洽,若计划可以落实,对市民而言是好事。

而对于私楼楼价再破顶,陈帆指私人住宅楼价水平为一篮子因素,建议市民买私楼须量力而为,因当下经济不稳定。

报告又指出,现时房屋供应仍然紧拙,整体住宅物业仍处于一般��民难以负担的水平,今年第3季按揭供款与私人住宅家庭入息中位数比例高达75%,陈帆指出,政府会继续留意��场情况和参考相关指标,适时采取合适措施回应��场变化。

而聚焦到具体如何满足置业需求,报告中亦给出了相应的供应计划。

需要了解的是,港府的房屋政策一直强调一个置业阶梯概念,比如公屋、绿置居、居屋至私楼,其中,绿置居为资助房屋计划出售对象主要为现有公屋租户及合资格“绿表”人士,单位定价比传统居屋低廉;“白居二”则是为部分合资格白表人士提供配额,令他们能免补地价购买二手公屋、居屋、绿置居及房协资助出售房屋等。

据介绍,自政府在2018年修订政策,按市民的负担能力制定资助出售房屋的售价以来,已经有约16300个居屋单位按经修订的定价政策出售,同期也推售了大概8400个绿置居单位给绿表人士,其中大部分是公屋租户。

为了进一步回应白表人士的置业愿望,房委会也将“白居二”配额增加到4500个。此外,为了加快出售现有39个租置计划屋村未售单位并增加绿表人士的置业渠道,房委会现正将813个租置计划屋村的回收单位推售给绿表人士。

此外,政府也推出首置先导计划,切合不同收入家庭的需要。继首个首置先导计划“焕然懿居”半年提供493个单位之后,政府正推展3个首置项目,合共提供超过3000个单位。

但“�ǚ俊保ǜ舳铣鲎獾姆孔樱┑奈侍庠诙唐谌绾谓饩觯�目前来看主要是在条例修订上有所突破--“10月份通过的有关修订条例将在明年1月22日实施,为�ǚ孔饪吞峁┖侠砗陀行У谋U稀!�

同样值得关注的是,出租公营房屋比例还需要增加,以让平均轮候时间尽快回落至更低水平,亦是市场较大的呼声。

现实是,最新公屋平均轮候时间为5.9年,仍旧较长,而过渡房屋的租住年期未必能让轮候人士衔接上楼。陈帆表示,部分过渡房屋年期相对较短,但透过非政府机构协调,根据过往经验,都可以顺利解决。

香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。

  • 评论列表:
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     发布于 2022-01-06 00:03:18  回复
  • 11月2日0—24时,全省新增本土确诊病例2例(瑞丽市全员核酸检测中发现),新增境外输入确诊病例2例(缅甸、老挝输入各1例)。当日新增治愈出院病例4例(境外输入)。解除医学观察的密切接触者70例。不是我吹,我能看三天

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