国办发文促消费 租赁住房纳入公共消费 意味着什么?

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日前,国务院办公厅印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》(以下简称《意见》),共20条内容。其中在“合理增加公共消费”中明确提出,要紧扣人民群众“急难愁盼”,多元扩大普惠性非基本公共服务供给。

推动改善住房条件是重点领域非基本公共服务扩容的重要内容,也是增加住房领域公共消费的重要举措。《意见》提出要完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者指出,《意见》首次将租赁住房纳入公共消费范畴,明确了租赁住房的准公共物品属性,预计未来将继续出台支持租赁住房发展的政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者,之前政策多是将长租房、保障性租赁住房、公积金提取和使用置于房地产发展框架下讨论,而《意见》从更广泛的消费视角关注住房消费。

扩大保障性租赁住房供给

消费是最终需求,是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎,对经济具有持久拉动力,事关保障和改善民生。

3月以来,国内疫情多发频发,对消费市场冲击较大,国家统计局数据显示,3月社会消费品零售总额34233亿元,同比下降3.5%。

《意见》明确要综合施策释放消费潜力,促进消费持续恢复。住房消费是居民消费的重要组成部分,也是促消费的重要内容。一季度全国居民人均消费支出6393元,其中居住消费支出1435元,占比22.5%。

租购并举是住房制度改革的方向之一,“十四五”规划纲要明确,要加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。在此基础上,《意见》再次对完善长租房政策进行强调。

黄卉指出,与之前政策不同,《意见》将长租房消费纳入公共消费范围。黄卉认为,未来完善长租房政策应该重点从增加租赁市场有效供给和健全租赁市场监管体系两方面着力。

在增加租赁市场有效供给方面,一要加大降低土地成本和改造成本的力度,建议在市中心、产业园或交通便利的区域增加租赁土地供给,同时创新土地出让价格定价机制,减轻租赁土地负担。

二要拓宽企业融资渠道,降低金融财税成本。建立适合租赁企业的信用评价体系,创新租赁企业的担保方式,加大金融机构的信贷支持。建立绿色通道支持住房租赁企业发行公司信用类债券或ABS,扩大房产税或增值税税率优惠范围。

在健全租赁市场监管体系方面,加快租赁立法,完善整体租赁周期中各方的法律责任,保障租赁双方的合法权益。同时稳步健全住房租赁管理服务平台,建立租赁企业与政府平台的信息互通机制,完善租赁企业的备案和信用管理体系,倒逼租赁企业规范经营行为。

保障性租赁住房是租赁住房的主体之一,也是“十四五”住房建设的重点,主要解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

2021年7月,《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发,明确要突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。《“十四五”公共服务规划》强调,人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

在之前的政策基础上,《意见》再次提出要扩大保障性租赁住房供给。黄卉表示,《“十四五”公共服务规划》从服务供给角度明确保障性租赁住房的普惠性非基本公共服务属性,而《意见》则聚焦消费,将保障性租赁住房纳入公共消费范畴。

自2021年起,各地保障性租赁住房建设的政策和实践陆续推出。如北京明确“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间),占新增住房供应总量的比例达40%。

大学毕业季将至,近期北京率先从新毕业大学生开始试点,启动4个保障性租赁住房青年公寓项目对接试点,包括653套、近1000间房源,大部分项目租金在2000至3000元之间,低于周边同地段同品质市场租赁住房租金水平。

支持提取公积金用于租赁住房

公积金是城镇职工的长期住房储金,加大公积金提取和使用政策支持,可以推动合理住房需求释放。

整体来看,虽然各地公积金消费存在结构性差异,但用于购买、建造、翻建、大修自住住房,以及偿还房贷本息仍是公积金的主要用途。如北京2021年公积金提取用于购买、建造、翻建、大修自住住房的占比为60%,偿还房贷本息的占比为19.4%。

《意见》提出,要支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

目前在各地的公积金制度政策和实践中已有相关内容涉及。如上海在《上海市住房发展“十四五”规划》中提出,探索住房公积金对租购并举住房制度的支持方式,开展既有多层住宅加装电梯提取住房公积金业务等。2021年8月6日起,上海将职工提取公积金支付房租月提取限额从2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日发布《关于住房公积金支持北京老旧小区综合整治的通知》,将危旧楼房改建项目、与住房直接相关的楼本体改造项目纳入公积金提取范围,以缴存人在危旧楼房改建中分摊的改造成本实际出资额和在相关改造项目中分摊的改造成本实际出资额为提取限额。

实际上,住房租赁、支持老旧小区改造等正成为优化公积金使用政策的重要方向。

从各地公积金制度实践来看,随着租购并举的住房制度改革推进,住房租赁正成为部分城市公积金提取的主要用途之一。如2020年和2021年,深圳公积金提取用于租房的比例分别为42.1%和36.94%。

支持老旧小区改造也是扩大公积金使用范围的重要内容。在各地公积金2021年年报中,上海、广州、杭州、成都等城市均将公积金提取支持老旧小区改造占提取额比单列。但目前各地公积金提取用于支持老旧小区改造占比不高,大都在1%甚至0.1%以下。

“十四五”规划纲要明确,要改革完善住房公积金制度,健全缴存、使用、管理和运行机制。业内人士表示,期待未来公积金支持住房消费迎来更多政策利好。

整体来看,严跃进认为,租赁住房等住房消费是公共消费的重要内容,而完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给、支持公积金多元住房消费贴近当前社会现实,适用性广,能为提振现阶段房地产消费提供重要支撑。

另外,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,《意见》未提及商品房购置消费,或意味着住房领域的消费政策重点由建房、购房,转向租赁住房,房地产市场尽管在纾困,但“房住不炒”的底线不会突破。以租赁住房消费带动3亿新市民消费活跃,才是下一阶段住房消费政策的重点内容。

在严跃进看来,《意见》未涉及购房消费不必过多解读,而应当理解为当前更强调激活住房新领域新消费潜力和具有公共属性的住房领域消费潜力,各地仍将推出房地产支持政策,积极提振传统购房消费。

(作者:李莎 编辑:李博)

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